Co nás čeká a nemine, pokud se rozhodneme pro rekonstrukci domu

zobrazit 6 fotek

Jaké kroky můžeme při rekonstrukci domu provádět bez povolení a kdy je třeba navštívit stavební úřad? Na kolik náročná může být rekonstrukce a kdo se k ní může vyjadřovat? Zvolit rekonstrukci postupnou, kdy budeme dům zároveň obývat a nebo radikální a v krátkém časovém úseku? A co na to památkáři?

Proč pořizujeme staré domy

Mnoho lidí si pořizuje starší dům s cílem jej rekonstruovat. Důvodů může být více, například lokalita, kde již není nic jiného dostupného, nedostatek peněz na nový dům a představa, že si opravu starého rozplánujeme na mnoho let apod. Někdo starý dům, třeba chalupu, prostě zdědí a rozhodne se ji udržet. Mnohdy se ovšem může ukázat, že bude levnější demolice stávajícího domu a výstavba nového, pokud to tedy samozřejmě vůbec jde, domy v památkových zónách obvykle demolovat nemůžeme, o to nákladnější však mohou být jejich rekonstrukce. Staré domy ale mají také své kouzlo, atmosféru, klima, ale i neopakovatelné dispozice, o případné historické hodnotě nemluvě. A kdo staré domy miluje, neměnil by ani za vysoké úspory peněz. Vlastně lze svým způsobem hovořit i o životním stylu.

Bydlet v rekonstruovaném domě a přistoupit k postupným úpravám?

Před rekonstrukcí domu nastává největší problém, pokud zde zároveň potřebujeme bydlet. Nejšetrnější je v takovém případě rekonstrukce postupná, jestliže ji tedy technický stav budovy vůbec dovolí. Postupnou rekonstrukci dokonce ani nemusíme financovat jakýmkoli úvěrem, prostě budeme postupně utrácet vydělané a naspořené peníze. Zároveň zachováme velikost domu i jeho dispozice a pokud nijak nezasahujeme do nosných konstrukcí, nemusí se o nás úřady ani zajímat. Takovéto případy nejsou vůbec výjimečné, vlastně jde o rodinný projekt, synonymum běhu na dlouhou trať. Mnohdy to však prostě nejde.

Ona vlastně šetrná a postupná rekonstrukce potvrzuje pravou podstatu tohoto pojmu, je totiž chápán jako návrat k původnímu, tedy skutečnému stavu objektu (nejen v případě budov). Nikdy pak dům samozřejmě nevypadá úplně přesně, jako byl ten původní, ale stav se velmi podobá alespoň vzhledem. Obzvláště staré domy jsou navíc ve svých původních stavech pro nás současníky neobyvatelné. Dovedete si v bytě třeba představit hliněnou pěchovanou podlahu? To již není mnohde ani ve stodolách. Rekonstrukcí se naopak snažíme dostat dům do takového stavu, že zvenčí vypadá jako v dobách svého mládí a zevnitř je modernizován, jak to jen lze. Nabídne komfortní, útulné, praktické a moderní interiéry, i když stále ještě vycházející z historických souvislostí.

Začínáme od střechy, první by však měl obvykle přijít statik

K rekonstrukci přistupujeme nejčastěji na základě zjištění špatného stavu objektu. A často není ani třeba příliš co zjišťovat. Praskliny ve stěnách a nebo byť jen popraskaná omítka, vlhké stěny, absence izolace spodní stavby a nebo vůbec nedostatečné základy, špatný stav střechy, oken a dveří, ale i rozvodů uvnitř domu. To všechno jsou zásadní důvody pro provedení rekonstrukce. Prýskající fasáda je až tím posledním.

Naopak tím prvním, čím musíme začít (ať již bude rekonstrukce postupná a nebo radikální v co nejkratší době), je rekonstrukce střechy. A tím prvním, kdo by měl před plánováním rekonstrukce dům navštívit, je stavební odborník, nejlépe statik a stavební inženýr. Pokud se navíc chceme pustit do rekonstrukce nosných prvků budovy, je posouzení statikem nezbytné. ten navrhne takové řešení, aby nemohla být negativně ovlivněna celková stabilita budovy. A řešení se vždy hledá ekonomicky co nejvýhodnější a co nejsnáze proveditelné. Statik budovu posoudí, načež vypracuje posudek, ve kterém popíše stav budovy, bezpečnost jejích nosných konstrukcí, případné zjištěné poruchy a závady. Stanoví jejich příčinu a navrhne řešení. Posudek opatří kulatým razítkem, načež se z něj stává úřední listina. A to je náš první kontakt úředního charakteru. Stavební inženýr následně posoudí potřebný rozsah rekonstrukce a navrhne ideální řešení. Následně připraví projektovou dokumentaci a rozpočet prací.

Ohlášení či povolení stavby?

Nyní následuje naše cesta na stavební úřad, nemusíme tam však chodit fyzicky, veškerou komunikaci za nás může vybavit projekce. Podle rozsahu rekonstrukce a potřebných zásahů do statiky budovy se určí, zda si vystačíme s ohlášením stavby a nebo budeme potřebovat stavební povolení. Ať již tak či onak, pokud stavební úřad na základě posouzení, předložené dokumentace a formuláře žádosti ohlašující stavbu či žádosti o stavební povolení zjistí, že plánovaná stavba splňuje všechny podmínky stavebního zákona, vydá do 30 dnů souhlas s provedením stavby.

Doručením souhlasu začíná stavebníkovi běžet dvouletá lhůta, kdy musí práce alespoň začít. Je obvykle velmi výhodné, pokud si vystačíme s ohlášením stavby. Jde o zjednodušený proces, při kterém není třeba zahajovat stavební řízení. To však neznamená, že nepotřebujeme vyjádření všech sousedů, kteří budou rekonstrukcí dotčeni. A právě tento fakt je často důvodem, proč stavebníci raději sáhnou po možnosti podat rovnou žádost o stavební povolení. Pokud totiž někdo ze sousedů nedá k rekonstrukci souhlas, případně se vůbec nevyjádří, stavebnímu řízení (tedy žádosti o stavební povolení) se stejně nevyhneme. Pokud bude navíc zasahováno podle vyjádření statika do nosných konstrukcí domu, opět musíme žádat o povolení stavby. Jednodušší cestou k vydání stavebního povolení může být v tomto případě takzvaný certifikát autorizovaného inspektora, který vše odborně posoudí, provede zkrácené stavební řízení a vydá certifikát. A právě předložení tohoto certifikátu stavebnímu úřadu má stejnou váhu jako stavební povolení.

Rekonstrukce bez povolení

Pokud však plánujeme rekonstrukci v menším rozsahu, kdy nebudeme jakkoli zasahovat do nosných konstrukcí a nebudeme též měnit původní záměr objektu (třeba přestavba bytové jednotky na bar apod.), nemusíme stavební úřad kontaktovat vůbec. Rekonstrukce pak může probíhat bez stavebního povolení, ohlášení stavby i stavebního dozoru. Pokud tedy chcete například jen vyměnit střešní krytinu, okna a dveře, zastaralé a již vlastně i nebezpečné technické zařízení (elektřina, voda, topení, …, tedy tepelné rozvody a inženýrské sítě), provést stavební a udržovací práce, které nezmění vzhled domu, nezasáhnou do životního prostředí, neohrozí zdraví obyvatel apod., můžete stavět bez povolení. I tak je však třeba upozornit předem sousedy a nejlépe i písemně, aby se mohli připravit na případný hluk a jiné nepohodlí.

Kdy to nejde bez památkářů

A pozor, pokud jde o rekonstrukci historické budovy, budovy památkově chráněné státem a budovy stojící v památkové zóně, vždy musíme spolupracovat s památkáři. Ti by měli předložit kompletní návrh na rekonstrukci budovy včetně volby stavebních materiálů a postupů. Památkáři jsou zde právě od toho, aby nedocházelo ke svévolným rekonstrukcím historických budov, které by mohly způsobit nevratné narušení jejich historického rázu. Pokud bychom se do takové rekonstrukce pustili bez vědomí památkářů, hrozí nám vysoké sankce.