Zájemci o byt mají nové priority. Už nechtějí to, co dříve

Zájemci o byt mají nové priority. Už nechtějí to, co dříve

Zájemci o byt mají nové priority. Už nechtějí to, co dříve

Rostou také úrokové sazby. Na konci září se průměrná úroková sazba dostala na 2,32 procenta. Podrženo sečteno – úvěry, které jsou kvůli cenám nemovitostí stále vyšší, se lidem prodražují.

Všechno navíc nasvědčuje tomu, že růst sazeb bude pokračovat. Analytici předpokládají, že se do konce roku přiblíží hranici tří procent a průměrná výše hypotečního úvěru dosáhne 3,5 milionu korun.

Jsou v domě lepší kamna, nebo krb? Je nutné si uvědomit několik věcí

Trvá podle vašich zkušeností zájem o koupi starších nemovitostí, které pak procházejí rekonstrukcí?Podle mého je v poslední době naopak větší zájem o nové, kvalitně udělané novostavby. Ať už se to týká bytových jednotek, nebo rodinných domů. Soudím, že starší nemovitosti už nejsou tak atraktivní, jako tomu bylo před několika lety.

Co všechno je třeba vzít v úvahu v případech, kdy si lidé půjčují peníze na koupi či rekonstrukci staršího domu a bytu? Jaké jsou rozdíly oproti novostavbě?Rozhodně musíte myslet na hromadu dalších nákladů, které s touto koupi souvisejí. Nikdy nevíte, co najdete poté, co zahájíte rekonstrukci. Staré elektrické rozvody, zničené trámy v konstrukcích, špatnou izolaci atd. I když si dopředu propočítáte náklady na plánovanou akci, téměř vždy se stane, že se rozpočet navýší právě o řešení problémů, o kterých jste předem nemohli vědět. Pokud vás čeká rekonstrukce obsáhlejší a podléhá dokonce stavebnímu řízení, je už to téměř stejné, jako byste stavěli nový dům. Z praxe navíc vím, že mnohdy je daleko nákladnější rekonstruovat starou koupenou nemovitost než stavět novou. Bohužel, v dnešní situaci lidé nemají na výběr, a pokud chtějí stavební místo, musejí kromě hledání volné parcely hledat například i staré nemovitosti, které se nacházejí v místě, které si vybrali.

Výsledný náklad na bydlení, včetně splátky úvěru, by neměl přesáhnout třicet procent příjmu domácnosti.

Problémem může být správné nastavení potřebné částky, případně potřeba částku navýšit. Lze takovou možnost sjednat předem a za jakých podmínek?Praxe mi ukázala, že „správné“ nastavení prakticky neexistuje. Banka po vás chce na začátku rozpočet a rozsah prací. Z toho nakonec vychází vše – od odhadu nemovitosti, který je pro vás zásadní v konečném možném limitu úvěru, až po to, co prakticky můžete dělat. Banka vás mimo původní položky v rozpočtu moc nechce pouštět. Pokud chcete budovat střechu, ale nakonec se rozhodnete pro zahradní domek, má to velký dopad na samotný úvěr a hodnotu nemovitosti. Jakmile už máte jednou půjčeno a proces je rozjetý, je komplikované shánět další zdroje, pokud chybějí. Snažím se tyhle problémy svým klientům řešit předem. Pokud to jejich finanční možnosti dovolují, nastavíme rozpočet na vyšší sumy a půjčíme si více. Vždy je lepší bez sankcí nedočerpat připravený budget než hledat peníze navíc.

Zájemci o byt mají nové priority. Už nechtějí to, co dříve

Společnou hypotéku na pořízení vlastního bydlení si nejčastěji berou manželé. Lidé žijící single nebo nesezdané páry si naopak častěji sjednávají hypotéku sami na sebe. Jaké jsou plusy a minusy financování pořízení nemovitosti dvěma hypotékami?Čím více papírů, tím více problémů. Čím menší objem úvěru, tím horší podmínky vyjednávání. Na českém trhu existují banky, které dávají lepší sazby na vyšších limitech úvěrů. Nejsou pro ně zajímavé milionové úvěry, ale objemy mnoha milionů. Pokud si pár rozdělí rozpočet mezi sebe a budou žádat dva menší úvěry místo jednoho většího, může se stát, že výše jednotné hypotéky nebude stejná jako součet dvou u stejné banky. Tím si i zužujete výběr na trhu. Přijde mi, že i při rozchodu páru, což je asi nejčastější důvod toho, proč si někdo dělí preventivně úvěry, budete řešit to stejné – vyplacení podílu úvěru z nemovitosti. Pozitiva dvou hypoték zde bohužel spíše nevidím.

Chystáte se pořídit dům? Ten vysněný najdete i v katalogu

Jak funguje státní hypotéka pro mladé lidi, konkrétně nový úvěrový program Státního fondu podpory investic Vlastní bydlení? Kolik peněz, na jaké nemovitosti a za jakých podmínek lze získat? Lze je využít pro pořízení starší nemovitosti? Jedná se o produkt, díky kterému se snaží stát podpořit mladé lidi v nabývání nových i starších nemovitostí. Obrovské pozitivum je úročení úvěru, roční úroková sazba je na úrovni jednoho procenta. Tím bych ale výčet pozitiv ukončil. Složitá administrativa, dokládání každého dokladu, což u běžných hypoték již není běžné, krátká doba splatnosti s maximální splatností úvěru dvacet let, zatímco hypoteční úvěr je i třicet let. To pro mladé rodiny znamená placení vyšší splátky, a tím pádem vyšší zatížení rozpočtu. Nakonec i zástava nemovitosti bude stejná, jako je tomu u běžných hypotečních úvěrů. To je jen pár komplikací, se kterými se zájemci musejí potýkat. Když k tomu přidáme naprosto směšné výše maximálních možných limitů úvěrů, dostáváme produkt, který mladou rodinu i přes super sazbu ve výsledku finančně zatíží mnohem více než běžně dostupné úvěrové produkty. Jak jinak totiž mladí lidé koupí dnešní drahé nemovitosti, když jim stát nabídne maximálně dva miliony korun? Budou muset hledat další cesty. Dofinancovávat kombinacemi úvěrů a bez zástavy nemovitosti. Tu už totiž drží státní fond. Nemyslím si, že řešení bydlení tímto produktem je zrovna ta nejvýhodnější cesta na trhu. Rozhodně by ji šlo nastavit jinak a lépe.

Některým majitelům firem a drobným živnostníkům se na bankovním účtu ve skutečnosti sejde mnohem více peněz, než činí jejich oficiální a doložitelný příjem. Za jakých podmínek a do jaké výše lze získat hypotéku bez doložení výše příjmů?Problematika podnikatelů se již nějakou dobu aktivně řeší. První variantou jsou banky, které umějí i z optimalizovaného daňového přiznání, případně paušálního daňového přiznání vytvořit svým výpočtem z obratu hezká čísla, která pomůžou v získání hypotéky a dostatečného příjmu. U takových hypotečních úvěrů se nakonec setkáte téměř s totožnými sazbami jako ostatní klienti a dokonce nebudete ani omezováni větším počtem vlastních zdrojů. Pokud ale tato varianta nezabere, musíte sáhnout po jiných možnostech, jako je například „družstevní financování“. Schvalování a postup je stejný jako u úvěrů. Podíl vlastních zdrojů je na úrovni minimálně dvaceti procent, jen nedokládáte příjmy vůbec. Je ale jasné, že tento benefit je kompenzován úrokovou sazbou. Jsou však případy, kdy řešíte spíše samotné bydlení než to, kolik vás bude stát. Jsem rád, že možnosti na trhu již jsou.

Jak nastavit splátku hypotéky, aby byla bezpečná a dlouhodobě zvladatelná?Vedu své klienty k tomu, aby se drželi dvou zásad, které se snažím vždy kombinovat. Výsledný náklad na bydlení, včetně splátky úvěru, by neměl přesáhnout třicet procent příjmu domácnosti. Potom můžete skutečně říct, že splácíte chytře a „bezpečně“. Předcházím tak budoucím problémům, které můžou nastat například zvýšením sazeb. Výsledkem mohou být vyšší splátky, a pokud máte rozpočet napnutý, nezvládnete je splácet a o svůj sen v podobě bydlení přijdete. (Podle monitoringu dostupnosti bydlení makléřské společnosti Golem Finance splátka hypotéky nyní statisticky spolyká českým domácnostem 55,3 procenta jejich čistého příjmu – pozn. red.)Druhá zásada říká, že je zbytečné platit měsíčně hodně jen proto, abyste úvěr splatili dříve a méně přeplatili. Co tak zkusit natáhnout úvěr v jeho době splácení a rozdíl splátek si odkládat bokem? Povinnou platbu tím snížíte a zároveň tvoříte rezervu. Ta vám může pomoct hypotéku doplatit předčasně a tím ušetřit a zkrátit si dobu splácení.

Rekordní ceny i prodeje bytů v Brně: metr v novostavbě stojí 118 tisíc

Jak docílit nižší měsíční splátky hypotéky?Dvěma způsoby. První je snížení úrokové sazby. Druhý je už zmiňované protažení doby splatnosti.

Jaké máte zkušenosti se zpětnou hypotékou? Někdy se o ní mluví jako o reverzní, obrácené a seniorské hypotéce nebo rentě z nemovitosti. Nabízí ji někdo v Česku?Bohužel, ještě jsem u nás neobjevil produkt reverzní hypotéky v té podobě, v jaké funguje v zahraničí. Hlavním předpokladem je, aby ho nabízela kapitálově silná banka, které budou klienti věřit. Ta nebude mít zároveň zájem na okrádání klientů a bude nastavovat férové podmínky. Zatímco tento produkt je hojně využívaný například v Kanadě, u nás je stále v plenkách a čekáme na to, až jej nějaká banka začne konečně realizovat. Já v něm vidím jenom pozitiva. Považuji ho i za jednu z cest, jak pomoct penzijnímu systému a lidem v důchodovém věku žít hrdě a neživořit z minimálních dávek, které stát dává a dávat bude. Je mi líto, že zatím žádná vláda nezařadila do svého programu právě legislativní pomoc a tvorbu tohoto produktu. Senior, který na vše zůstal sám, nabídne svou nemovitost bance. Ta mu za ni poskytne finance nebo rentu, případně kombinaci. Díky tomu senior bude žít dál ve svém, i když v té chvíli již v majetku banky, bude mít dostatek peněz na své potřeby v podobě léčiv, potravin či cestování. Jakmile zemře, majetek přejde na banku. Chápu, že jde o ožehavé téma. Nikdo nechce otevřeně mluvit s lidmi o konci života. Pokud však nezačneme s hledáním řešení, dočkáme se důchodců, kteří nebudou mít ani na základní potraviny.

Pojištění domovaPo dokončení rekonstrukce svého obydlí je dobré myslet na zadní vrátka pro případ různých nehod. Co se majetkového pojištění týká, je užitečné sjednat si pojištění domácnosti i pojistku nemovitosti, jste-li vlastníkem. Každá z nich kryje odlišné škody. Jednoduchá poučka zní: vezměte dům a otočte ho vzhůru nohama. To, co se vysype, patří do domácnosti, zbytek je nemovitost. Svůj majetek můžete ochránit téměř před čímkoli, třeba před požárem, úderem blesku, povodní nebo nehodou způsobenou jinými přírodními živly.Pojištění by mělo poskytnout ochranu před riziky, jako je požár, výbuch, voda z vodovodního potrubí, záplava, povodeň a také odcizení – krádež vloupáním nebo loupež, vandalismus.Pojištění domácnosti se vztahuje na vnitřní vybavení domu. Konkrétně samozřejmě půjde o nábytek, svítidla, cennosti, jakými jsou umělecké předměty, starožitnosti, sbírky, drahé kovy a kameny, stejně tak platební karty, o hotovosti nemluvě. Další velká skupina zahrnuje domácí elektrospotřebiče, zapomínat byste neměli ani sportovní potřeby či zahradní i hobby techniku. Mezi pojišťované položky by měly patřit i spotřební věci, třeba kosmetika, hračky, stejně tak potraviny. Pojištění domácnosti finančně nahradí vzniklé škody po zničení nebo ztrátě osobního vlastnictví těchto věcí. V rámci pojištění domácnosti můžete zároveň získat i náhradu za škody způsobené zvířaty nebo náhradu výdajů za ztrátu vody, pokud dojde k vodovodní havárii. Proto se vždy zajímejte o to, co všechno vámi vybraná pojistka kryje. Některé pojišťovny nabízejí i rozšířené asistenční služby pro případ nouze, havárií nebo závad spojených s bydlením. V případě potřeby tak můžete požádat o službu instalatéra, elektrikáře nebo zámečníka. Součástí pojistky může být i právní ochrana klienta ve sporných otázkách týkajících se bydlení. A hodit se mohou i služby deratizéra nebo třeba odchyt vos či sršňů. Většina služeb je do určitého limitu zdarma.Pojištění nemovitosti zase chrání před škodami, které mohou vzniknout na nemovitosti jako takové, jde třeba o zdivo, okna, dveře či podlahy. Při sjednání hypotéky se bez této pojistky neobejdete. Jenže lidé často sjednávají pouze základní pojistku na nejnižší pojistnou částku. Ta jim sice pro hypotéku stačí, ale v případě pojistné události pak mohou být překvapeni nízkým plněním, které na náhradu škody nestačí. Při nastavení odpovídající výše pojistné částky vám pomůže takzvaná katastrofická představa. Zamyslete se nad tím, kolik peněz by bylo potřeba ke kompletní obnově, kdyby celá vaše domácnost nebo dům po totálním požáru lehl popelem. Stejně jako při pojištění domácnosti, i při pojištění nemovitosti je nutné důkladně si prostudovat smlouvu a rizika, která jsou v pojištění zahrnuta. Může se stát, že nemovitost bude pojištěna proti silnému větru, ale ne proti vichřici, a vzniklou škodu vichřicí nám pak pojišťovna neproplatí. Úpravami či nákupem nového vybavení zvyšujete hodnotu své nemovitosti, je dobré proto i pojištění zhruba každé tři roky aktualizovat.

Tagy: