Jak získat peníze na rekonstrukci bytu či domu? Pozor na určitá rizika

Jaké jsou aktuální rozdíly v úrokových sazbách?Bude záležet na tom, jaký úvěr budete potřebovat. Pokud bude bez zástavy, budou sazby úvěru ze stavebního spoření vyšší než u hypoték. V takovém případě musíte připočíst přibližně 2,5 %. U zajištěných úvěrů jsou úrokové sazby porovnatelné a někdy i lepší, ale to automaticky neznamená, že výhodnější. U stavebka a zvláště u překlenovacích úvěrů je často jiná konstrukce splácení (jedinou výjimkou je Česká spořitelna, která nabízí anuitní splátku hned od začátku), kdy se nejdříve platí pouze úroky a až následně se začíná úvěr splácet. Pak se může jednoduše stát, že nižší úrok u stavebka je dražší než vyšší úrok u hypotéky. Je tedy potřeba počítat vždycky celkové náklady za celý úvěr.

Jaké zajištění úvěru bude banka vyžadovat?Způsob zajištění závisí zejména na výši úvěru, bonitě a počtu žadatelů. Klidně je možné získat 1,2 milionu korun bez zástavy, ale otázkou je, jestli to bude výhodné. Z pohledu úrokové sazby určitě ne, ale jsou i jiné důležité okolnosti, které ovlivňují naše možnosti výběru. Úvěry přes stavební spoření jsou zajištěny zástavním právem ke spořicí smlouvě. Dále si může spořitelna vyžádat spoluručitele, případně pojištění schopnosti splácet úvěr. Standardním požadavkem je pojištění nemovitosti.

Co lze financovat překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření?Vše, co souvisí s bydlením. Stavební spořitelny v této oblasti udělaly v poslední době velký pokrok a přiblížily se svou flexibilitou hypotékám. Dnes již nevyžadují pro prokázání účelu faktury, ale mnohdy stačí pouze fotografie před a po rekonstrukci. Také již nabízejí možnost čerpat 20 % bez dokladů atd. Pokud máte vybranou stavební spořitelnu, doporučuji předem si ověřit, co všechno lze financovat. Rozdíly mezi spořitelnami existují, a můžete tak předejít budoucím komplikacím.

Lze úvěrem ze stavebního spoření financovat rekonstrukci družstevního bytu nebo jeho koupi?Ano, to je možné, ale musíte si uvědomit související rizika. Dávat peníze do něčeho, co není ve vašem vlastnictví, není vždy bezpečné. U rekonstrukcí nájemních bytů je potřeba doložit nájemní smlouvu a souhlas majitele. U koupě družstevního bytu byste měli předem znát podmínky pro převod do osobního vlastnictví.

Výše úvěru bez zajištění nemovitostí může činit až jeden milion korun, v případě družstevního bydlení dokonce 1,5 milionu korun. Je to tak?U České spořitelny to je až 2,5 milionu korun na koupi družstevního bytu. Nezajištěný úvěr má ale vždycky vyšší úrokovou sazbu, a proto je potřeba hledat vždy nejvýhodnější řešení. A pokud to situace alespoň trochu dovoluje, doporučuji zvolit zajištěný úvěr. Z pohledu bezpečnosti splácení v tom není velký rozdíl. Pokud přestanete splácet jakýkoli nezajištěný úvěr a dojde to tak daleko, že budete mít na krku exekuci, stejně je veškerý váš majetek v ohrožení, a to bez ohledu na to, jestli je zastaven bance nebo ne.

Jak si správně stanovit správnou cílovou částku stavebního spoření?Pokud víte, že budete za rok rekonstruovat, zvolte částku odpovídající plánovanému záměru. Pokud chcete jenom spořit, tak 150 tisíc korun je suma naprosto dostačující. Za cílovou částku se platí většinou 1 %, pokud se nejedná o nějakou akci. Dále se od cílové částky odvíjí měsíční částka spoření. To není v běžných dobách důležité a v podstatě si může klient spořit svým tempem, ale v minulosti stavební spořitelny jednostranně svým klientům smlouvy vypovídaly, když nespořili v souladu s obchodními podmínkami. Podtrženo, sečteno: předzásobit se vyšší cílovou částkou z mého pohledu nedává smysl, a to ani v případech, kdy je sjednání smlouvy bez poplatku.

Jaká je minimální a maximální částka půjčky?Minimum začíná na 50 tisíc korun a maximu je spíše bez limitu – to bude záležet na individuálním posouzení záměru.

Musí klient doložit příjmy?S příchodem nového Zákona o spotřebitelském úvěru se musí příjmy dokládat vždy a všude. Na zpřísnění podmínek ovšem zareagovaly také banky, které začaly oblast příjmů posuzovat více individuálně a začaly akceptovat i řadu doplňkových příjmů.

Jaká jištění banka požaduje?Čím vyšší úvěr, tím více podmínek ze strany bank. Klasickým požadavkem je zástavní právo k nemovitosti. U hypoték je tomu tak vždy a u stavebního spoření od určité výše úvěru. Dalším požadavkem může být další žadatel, pokud nevychází bonita. U klientů vyššího věku vyžadují banky pojištění schopnosti splácet úvěr.

Pomůže, když už stavební spoření klient u banky měl?Ano i ne. Záleží na tom, u jaké stavební spořitelny byl a jak vypadá jeho celková finanční situace. Mnohdy se totiž stává, že peníze na stavebním spoření jsou jedinou finanční rezervou domácnosti. A pokud se z takové smlouvy vezme zároveň úvěr, může se domácnost ocitnout naprosto bez rezerv, a to není bezpečné řešení. Na druhou stranu, pokud si již klient spoří, může získat dříve úvěr, který je výhodnější než meziúvěr. Pokud to jde, meziúvěru byste se měli vyhnout nebo jeho období maximálně zkrátit. Je to období, které je výhodné pro stavební spořitelnu, protože jí platíte pouze úroky. Záměrně jsou nastaveny parametry tak, aby zde klient setrval co nejdéle. Mezi obecné požadavky patří nutnost spořit alespoň dva roky, naspořit alespoň 40 % z cílové částky a splnění tzv. hodnoticího čísla, které je jakýmsi ratingem definovaným obchodními podmínkami stavební spořitelny. Klíčovým faktorem je naspoření 40 %. Čím je úvěr menší, tím to jde snáz. U velkých úvěrů to je již náročnější.

Bydlení v barvě rzi a mědi:

Jak rychle od podpisu smlouvy vyplatí banka peníze?Procesy bank jsou dnes již na velice dobré úrovni a samotné uvolnění peněz není nikterak složité. Předchází tomu ovšem řada kroků, které náročné být mohou. Je potřeba si uvědomit, že k tomu, aby byl úvěr schválen, musí mít banka nebo stavební spořitelna od vás všechny podklady, a jejich shromažďování bývá zpravidla časově náročnější. Následují procesy uvnitř spořitelny, vyhotovení dokumentace a podpisy smluv. I když máte vše podepsáno, ještě není zdaleka vyhráno. Je potřeba ještě splnit pro čerpání úvěru řadu podmínek. Ideální je, pokud již na začátku víte, co nás bude čekat. Pak se lze na vše připravit předem. Když jde vše hladce, od předání posledních dokumentů do banky pro vyčerpání úvěru bude stačit pět dní. Chcete-li mít rezervu, počítejte se třemi týdny.

Uvolní banka peníze najednou, nebo postupně?Způsob čerpání lze do jisté míry ovlivnit a platí, že čím je úvěr nižší, tím snáze a rychleji lze čerpat. U úvěrů do jednoho milionu jsou banky ochotny pouštět peníze přímo na účet klienta. U vyšších úvěrů může probíhat postupné čerpání, kdy si banka nebo stavební spořitelna bude kontrolovat průběh rekonstrukce a bude zjišťovat, kde a na co se peníze z úvěru použily. Někdy stačí doložit faktury, někdy pouze fotografie a v některých případech si banka vyžádá protokol o rekonstrukci vypracovaný znalcem banky. Tak či onak, všechno se dozvíte již před podpisem úvěrové smlouvy a ideálně ještě před schvalováním úvěru.

Z jakých úvěrových produktů můžeme vybírat?Přímo na rekonstrukce jsou určeny hypotéky a úvěry přes stavení spoření. Tyto úvěry nabízejí nejlepší podmínky v podobě dlouhé splatnosti a nízké úrokové sazby. Za určitých okolností může být výhodný také spotřebitelský úvěr.

Jaké jsou aktuální rozdíly v úrokových sazbách?Bude záležet na tom, jaký úvěr budete potřebovat. Pokud bude bez zástavy, budou sazby úvěru ze stavebního spoření vyšší než u hypoték. V takovém případě musíte připočíst přibližně 2,5 %. U zajištěných úvěrů jsou úrokové sazby porovnatelné a někdy i lepší, ale to automaticky neznamená, že výhodnější. U stavebka a zvláště u překlenovacích úvěrů je často jiná konstrukce splácení (jedinou výjimkou je Česká spořitelna, která nabízí anuitní splátku hned od začátku), kdy se nejdříve platí pouze úroky a až následně se začíná úvěr splácet. Pak se může jednoduše stát, že nižší úrok u stavebka je dražší než vyšší úrok u hypotéky. Je tedy potřeba počítat vždycky celkové náklady za celý úvěr.

Jaké zajištění úvěru bude banka vyžadovat?Způsob zajištění závisí zejména na výši úvěru, bonitě a počtu žadatelů. Klidně je možné získat 1,2 milionu korun bez zástavy, ale otázkou je, jestli to bude výhodné. Z pohledu úrokové sazby určitě ne, ale jsou i jiné důležité okolnosti, které ovlivňují naše možnosti výběru. Úvěry přes stavební spoření jsou zajištěny zástavním právem ke spořicí smlouvě. Dále si může spořitelna vyžádat spoluručitele, případně pojištění schopnosti splácet úvěr. Standardním požadavkem je pojištění nemovitosti.

Co lze financovat překlenovacím úvěrem nebo úvěrem ze stavebního spoření?Vše, co souvisí s bydlením. Stavební spořitelny v této oblasti udělaly v poslední době velký pokrok a přiblížily se svou flexibilitou hypotékám. Dnes již nevyžadují pro prokázání účelu faktury, ale mnohdy stačí pouze fotografie před a po rekonstrukci. Také již nabízejí možnost čerpat 20 % bez dokladů atd. Pokud máte vybranou stavební spořitelnu, doporučuji předem si ověřit, co všechno lze financovat. Rozdíly mezi spořitelnami existují, a můžete tak předejít budoucím komplikacím.

Lze úvěrem ze stavebního spoření financovat rekonstrukci družstevního bytu nebo jeho koupi?Ano, to je možné, ale musíte si uvědomit související rizika. Dávat peníze do něčeho, co není ve vašem vlastnictví, není vždy bezpečné. U rekonstrukcí nájemních bytů je potřeba doložit nájemní smlouvu a souhlas majitele. U koupě družstevního bytu byste měli předem znát podmínky pro převod do osobního vlastnictví.

Přeměna chalupy v Podkrkonoší:

Výše úvěru bez zajištění nemovitostí může činit až jeden milion korun, v případě družstevního bydlení dokonce 1,5 milionu korun. Je to tak?U České spořitelny to je až 2,5 milionu korun na koupi družstevního bytu. Nezajištěný úvěr má ale vždycky vyšší úrokovou sazbu, a proto je potřeba hledat vždy nejvýhodnější řešení. A pokud to situace alespoň trochu dovoluje, doporučuji zvolit zajištěný úvěr. Z pohledu bezpečnosti splácení v tom není velký rozdíl. Pokud přestanete splácet jakýkoli nezajištěný úvěr a dojde to tak daleko, že budete mít na krku exekuci, stejně je veškerý váš majetek v ohrožení, a to bez ohledu na to, jestli je zastaven bance nebo ne.

Jak si správně stanovit správnou cílovou částku stavebního spoření?Pokud víte, že budete za rok rekonstruovat, zvolte částku odpovídající plánovanému záměru. Pokud chcete jenom spořit, tak 150 tisíc korun je suma naprosto dostačující. Za cílovou částku se platí většinou 1 %, pokud se nejedná o nějakou akci. Dále se od cílové částky odvíjí měsíční částka spoření. To není v běžných dobách důležité a v podstatě si může klient spořit svým tempem, ale v minulosti stavební spořitelny jednostranně svým klientům smlouvy vypovídaly, když nespořili v souladu s obchodními podmínkami. Podtrženo, sečteno: předzásobit se vyšší cílovou částkou z mého pohledu nedává smysl, a to ani v případech, kdy je sjednání smlouvy bez poplatku.

Jaká je minimální a maximální částka půjčky?Minimum začíná na 50 tisíc korun a maximu je spíše bez limitu – to bude záležet na individuálním posouzení záměru.

Musí klient doložit příjmy?S příchodem nového Zákona o spotřebitelském úvěru se musí příjmy dokládat vždy a všude. Na zpřísnění podmínek ovšem zareagovaly také banky, které začaly oblast příjmů posuzovat více individuálně a začaly akceptovat i řadu doplňkových příjmů.

Jaká jištění banka požaduje?Čím vyšší úvěr, tím více podmínek ze strany bank. Klasickým požadavkem je zástavní právo k nemovitosti. U hypoték je tomu tak vždy a u stavebního spoření od určité výše úvěru. Dalším požadavkem může být další žadatel, pokud nevychází bonita. U klientů vyššího věku vyžadují banky pojištění schopnosti splácet úvěr.

Pomůže, když už stavební spoření klient u banky měl?Ano i ne. Záleží na tom, u jaké stavební spořitelny byl a jak vypadá jeho celková finanční situace. Mnohdy se totiž stává, že peníze na stavebním spoření jsou jedinou finanční rezervou domácnosti. A pokud se z takové smlouvy vezme zároveň úvěr, může se domácnost ocitnout naprosto bez rezerv, a to není bezpečné řešení. Na druhou stranu, pokud si již klient spoří, může získat dříve úvěr, který je výhodnější než meziúvěr. Pokud to jde, meziúvěru byste se měli vyhnout nebo jeho období maximálně zkrátit. Je to období, které je výhodné pro stavební spořitelnu, protože jí platíte pouze úroky. Záměrně jsou nastaveny parametry tak, aby zde klient setrval co nejdéle. Mezi obecné požadavky patří nutnost spořit alespoň dva roky, naspořit alespoň 40 % z cílové částky a splnění tzv. hodnoticího čísla, které je jakýmsi ratingem definovaným obchodními podmínkami stavební spořitelny. Klíčovým faktorem je naspoření 40 %. Čím je úvěr menší, tím to jde snáz. U velkých úvěrů to je již náročnější.

Jak rychle od podpisu smlouvy vyplatí banka peníze?Procesy bank jsou dnes již na velice dobré úrovni a samotné uvolnění peněz není nikterak složité. Předchází tomu ovšem řada kroků, které náročné být mohou. Je potřeba si uvědomit, že k tomu, aby byl úvěr schválen, musí mít banka nebo stavební spořitelna od vás všechny podklady, a jejich shromažďování bývá zpravidla časově náročnější. Následují procesy uvnitř spořitelny, vyhotovení dokumentace a podpisy smluv. I když máte vše podepsáno, ještě není zdaleka vyhráno. Je potřeba ještě splnit pro čerpání úvěru řadu podmínek. Ideální je, pokud již na začátku víte, co nás bude čekat. Pak se lze na vše připravit předem. Když jde vše hladce, od předání posledních dokumentů do banky pro vyčerpání úvěru bude stačit pět dní. Chcete-li mít rezervu, počítejte se třemi týdny.

Uvolní banka peníze najednou, nebo postupně?Způsob čerpání lze do jisté míry ovlivnit a platí, že čím je úvěr nižší, tím snáze a rychleji lze čerpat. U úvěrů do jednoho milionu jsou banky ochotny pouštět peníze přímo na účet klienta. U vyšších úvěrů může probíhat postupné čerpání, kdy si banka nebo stavební spořitelna bude kontrolovat průběh rekonstrukce a bude zjišťovat, kde a na co se peníze z úvěru použily. Někdy stačí doložit faktury, někdy pouze fotografie a v některých případech si banka vyžádá protokol o rekonstrukci vypracovaný znalcem banky. Tak či onak, všechno se dozvíte již před podpisem úvěrové smlouvy a ideálně ještě před schvalováním úvěru.

Kdy začíná klient úvěr splácet?Až po vyčerpání úvěru, nejpozději od data uvedeného v úvěrové smlouvě. Dočerpání úvěru můžete přitom sami ovlivnit. Celá splátka úvěru je vyšší než pouze placení úroků z vyčerpaného úvěru. Pokud tedy potřebujete mít po přechodnou dobu úvěr nedočerpaný, můžete nedočerpat třeba tisíc korun a splácení odložit.

Lze refinancovat úvěr na bydlení?Refinancovat lze jakýkoliv úvěr, ale musíte předem vědět, za jakých podmínek je to možné a čeho chcete dosáhnout. Následně je potřeba vyhodnotit všechny náklady spojené s vyřízením nového úvěru a se splacením stávajícího úvěru. Celá operace refinancování je zatížena řadou poplatků, které zvláště u malých úvěrů celý proces výrazně zdražují.

Je možné úvěrem ze stavebka profinancovat vše, co souvisí s bydlením?Obecně platí, že čím více jsou věci spojené s bytem, tím lépe. Obtížnější to je v případě volně stojícího nábytku a nejrůznějšího vybavení. Nicméně podmínky u stavebních spořitelen jsou individuální, a mohou se tedy stát důležitým faktorem při výběru spořitelny.

Kde vzít peníze na nákup materiálu, pokud vám rekonstrukci nedělá zrovna velká firma?Zálohové čerpání je dnes již standardem. Banky a stavební spořitelny si účelovost použití poskytnutých prostředků kontrolují jinými způsoby. I zde ovšem platí určitá omezení. Máte-li vysoký úvěr, budete se muset spokojit s postupným čerpáním a s postupným dokládáním způsobu použití.

Co když se rekonstrukce prodraží?Navýšení nákladů na rekonstrukci je nepříjemné. Nejjednodušší je použít vlastní rezervy, a pokud nejsou, je na řadě další nový úvěr. Tedy pokud vám ho banka poskytne. Stávající úvěr totiž nelze upravit, protože na stejnou věc nelze půjčit dvakrát. Naštěstí to jiné banky nevědí a rády úvěr poskytnou. Této situaci se dá jednoduše předejít komplexní a pečlivou přípravou. Vždy musíte počítat s tím, že se nebude vše vyvíjet optimálně a k navýšení nákladů může dojít. Zkrátka s úvěrem je potřeba dvakrát měřit a jednou řezat.

Co dělat v opačném případě, když nebudeme potřebovat plnou výši úvěru?Pokud se vám podaří všechny náklady udržet v odhadované výši a v průběhu realizace rekonstrukce ještě ušetříte, můžete úvěr nedočerpat. Zpravidla se jedná o částku ve výši 20 % z poskytnutého úvěru. Za takové nedočerpání se potom neplatí žádné poplatky. Výše splátky se přepočítá dle skutečné výše úvěru, který jste vyčerpali.

Jsou možné v průběhu splácení mimořádné vklady?Všechny úvěry lze dnes splácet rychleji pomocí mimořádných splátek. Pokud něco takového plánujete, je nejlepší se na to zeptat hned na začátku. Obecně platí, že si banky a spořitelny mohou účtovat max. 1 % z výše mimořádné splátky. A tato sankce je ještě ohraničena částkou 50 tisíc Kč. Takže máte jistotu, že to nebude nikdy více. Svým klientům vždy doporučuji, aby mimořádnou splátku pečlivě zvážili a vždy si nechali potřebnou pohotovostní rezervu a rezervu na výdaje v blízké budoucnosti. Je totiž nevýhodné rychleji splácet úvěr na bydlení s úrokem 3 % a následně si půjčit na auto za 5 % p.a.