Rekonstrukce staršího domu: Co vše do rozpočtu zahrnout?

Co lidé podle vašich zkušeností nejvíce podceňují?Finanční náročnost stavebních úprav. Setkávám se s názorem, že rekonstrukce je výrazně levnější než novostavba, protože se dům jen opraví. Ale tak tomu není. I proto si toho často naplánují daleko více, než kolik mají k dispozici peněz. A v okamžiku, když už se nastěhují, podceňují pravidelnou údržbu. Dům je totiž závazek. Není to tak, že ho zrekonstruujete a dalších 30 let na něj nebudete muset sáhnout.

S jakými technickými problémy se nejčastěji setkáváte?Problémem, který má snad každý druhý starší dům, jsou dešťové vody. Nejsou odvedeny od domu, ale tečou pod základy a vzlínají přes stěny. Dům poškozují hned třemi způsoby. Vlhké zdivo se rozpadá, uvnitř domu se tvoří plísně a po letech zatékání začnou základy v některých místech klesat a dům praskat. Přitom je řešení poměrně snadné – odvést dešťové vody dále od domu. Dále je to špatná orientace ke světovým stranám, umístění domu na pozemku nebo komplikované osazení do terénu.

Co chybějící projektová dokumentace?Každý majitel domu má povinnost mít aktuální projektovou dokumentaci, což se ve skutečnosti příliš nedodržuje. Ale většina majitelů má alespoň tu původní a zbytek se před rekonstrukcí doměří.

Přestavba chalupy v Podkrkonoší:

Na co bychom se měli zaměřit při stavebně technickém průzkumu staršího objektu?Záleží na tom, zda dům teprve kupujete, nebo už ho máte a chystáte rekonstrukci. Více pozornosti je třeba věnovat domu při nákupu. V okamžiku, kdy ho už máte, se musíte se všemi problémy smířit. Orientaci ke světovým stranám a umístění domu na pozemku jsem už zmiňoval. Ideální je mít ulici na severní straně domu, zahradu na jižní straně a okna obytných místností do zahrady. Rekonstrukci mohou komplikovat stavby na přiléhajících pozemcích, například sousedova garáž. Takovou stranu jen těžko zateplíte nebo stěnu odvlhčíte. Ze skutečně technických parametrů domu je důležité věnovat pozornost vlhkosti a statickým poruchám. Důležité jsou i dispozice a úvaha, jak moc je potřebujete změnit, aby z původní stavby vůbec něco zbylo. Nedá se říci, že by existoval nějaký úplně špatný dům. Záleží spíše na kombinaci možností a požadavků majitele a stavu. Velmi problematické bývají rekonstrukce, které se dotýkají historických staveb. Domy, které mají památkovou ochranu, musejí mít povolení od památkářů, kteří mohou nařizovat, jaké postupy, materiály a součásti se při rekonstrukci smějí použít. Když tyto požadavky nedodržíte, nemusíte získat kolaudaci a můžete dostat nařízenou změnu do původního stavu či pokutu.

Jaké problémy se objevují u domů postavených po roce 1989?K větší rekonstrukci dochází přibližně jednou za generaci, to je nějakých 30 let. Proto se domy postavené po revoluci ještě příliš nerekonstruují, to přijde za nějakých pět až deset let. Problémy, které u takových domů předpokládám, vycházejí z uvolněné doby po pádu komunismu. Přišla k nám spousta nevyzkoušených stavebních materiálů, se kterými ještě stavebníci neměli moc zkušeností a které nemusejí mít dlouhou životnost. Tyhle „devadesátkové“ domy také trpí megalomanskými dispozicemi a byl sklon k velké členitosti, ať už půdorysů, fasády, či střechy.

Oříškem bývá i správný odhad nákladů. Jak zjistit cenu a co všechno do rozpočtu zahrnout?Pro úplně první odhad výborně poslouží Cenové standardy ve stavebnictví, kde se dočtete cenu za 1 m³ obestavěného prostoru rodinného domu. Jsou k dispozici volně na internetu. Uvádějí cenu novostavby bez DPH, kterou o něco málo snížíte, což už je věc citu, a vyjde vám orientační cena rekonstrukce. Přesné výpočty mají svá rizika. Potřebují podrobné informace o rozsahu prací, ty ale znáte, až když máte projekt. Odhad potřebujete daleko dříve.

Je dobré při hledání nové podoby domu oslovit architekta, nebo stačí projektant?Architekta využijete u staršího domu, pokud plánujete radikálnější úpravy. Oslovují ho spíše mladší lidé, kteří zakládají rodinu. V takovém případě většinou architekt vytvoří studii a projektant podle ní připraví projekt. Pokud jde ale pouze o drobnější úpravy, jako je posun několika vnitřních stěn nebo výměna střechy, pak je to spíše technický problém, který řeší projektant.

Jak poznat spolehlivou stavební firmu?Za první měřítko spolehlivosti a dobré spolupráce považuji úvodní komunikaci. Když neodpovídá firma na e-maily nebo nebere telefony už na začátku, v průběhu stavby to bude spíše horší. Totéž se týká smluv a jakýchkoli dokumentů. Když jsou nepřehledné a jsou tam nejasné body, není to dobrá známka pro další spolupráci.

Řízení na stavebním úřaduKaždého stavebníka čeká cesta na stavební úřad. Jaká řízení existují a jak probíhají?*Žádost o ohlášeníV případě, kdy se rozhodnete rodinný dům přestavět tak, že změníte jeho vzhled, například rozmístění oken, zasáhnete do nosných konstrukcí, negativně ovlivníte požární řešení nebo změníte užívání stavby, ale přitom ho nerozšiřujete přístavbou nebo nástavbou, pak po vás stavební zákon požaduje žádost o ohlášení.*Společný souhlasV případě, že není možné z nějakého důvodu žádat o ohlášení, například jsou nedostupní sousedé, kteří žijí v zahraničí, budete žádat o stavební povolení. U rodinného domu, který přistavujete nebo nastavujete, budete potřebovat od stavebního úřadu společný souhlas, to je sloučené ohlášení a územní souhlas, rozdíl je v jiné žádosti a více přílohách.*Společné povoleníPokud společný souhlas z nějakého důvodu získat nelze, to bývají už zmínění nedostupní sousedé, pak budete žádat o společné povolení.*Územní souhlasKdyž budete stavět oplocení k veřejnému prostranství nebo bazén větší než 40 m², budete žádat o územní souhlas.*Ohlášení odstraněné stavbyV případě, že se rozhodnete bourat objekt, který by pro svoji stavbu potřeboval povolení nebo ohlášení, to je třeba garáž o zastavěné ploše větší než 25 m², budete žádat o ohlášení odstranění stavby.*Ohlášení dokončené stavbyJakmile budete mít stavbu hotovou, je třeba ohlásit stavebnímu úřadu, že je dokončena, a vy vyplníte formulář ohlášení dokončení stavby a se všemi přílohami ho podáte na stavební úřad.*Stavební povolení V případě rekonstrukce interiérů v bytovém domě ohlášení stavby nestačí, když rekonstrukce při změně dispozic zasáhne do nosných zdí nebo panelů. V téhle chvíli je třeba žádat o stavební povolení, které stavební úřad nevydá bez posouzení statikem. Povolení se vydává na základě písemné žádosti, ke které jsou přiloženy zpráva statika, projektová dokumentace a souhlas sousedů. Další variantou může být certifikát autorizovaného inspektora. V něm odborně posoudí projekt, provede zkrácené stavební řízení a vydá certifikát. Ten pak majitel podá stavebnímu úřadu a jeho váha je stejná jako u stavebního povolení.

Naplánujte postup přípravných prací

Investor neřeší přímo návaznosti stavebních prací, to má na starost stavební firma. Daleko více se ale podle Martina Perlíka musí angažovat při přípravě projektu a shánění potřebných povolení.

Ing. Martin PerlíkZdroj: Archiv Je autorizovaný stavební inženýr, který se dlouhodobě specializuje na rekonstrukce starých domů a bytů, posuzuje jejich technický stav, navrhuje nové využití a připravuje projekty. Je autorem úspěšných publikací, například Rekonstrukce rodinného domu, které vyšly v nakladatelství Grada. Pravidelně píše o problematice rekonstrukcí blog.