KOMENTÁŘ: Má smysl kupovat předražené byty? Trend se pomalu mění

Peníze jsou teď nesmírně levné. Hypoteční sazby jsou menší než inflace. Kdo si bere hypotéku na sedmiletou fixaci, ochrání se před inflací. I státy se teď levně zadlužují a někteří lidé kopírují toto chování.

Pořizovat ovšem teď druhý či třetí byt takzvaně na krev je hazard. Hypotéka je dnes totiž dobrý sluha, ale brzy může být zlý pán. Pokud máte hypotéku na nájemní byt, ale nebudete mít nájemníka, je to problém.

Je to nástroj hlavně pro majetnější, kteří mají rezervy ještě v jiných typech investic a dokážou splácet hypotéku i v případě, že jim vypadne příjem z pronájmu investičního bytu.

Horší lokality zlevní, ty zajímavé rozhodně ne

Češi jsou prý posedlí po vlastních bytech. Bydlet v nájmu sice není ostuda, v Německu je to běžné, ale kdo investoval do vlastního bydlení, udělal dobře. Je to jedna z nejlepších pojistek na stáří.

Růst cen podporuje kromě inflace i materiálová krize. Přesto si myslím, že růst by mohl v následujících měsících zpomalit. Ceny byly šponované levnými hypotékami a ty začaly už zdražovat. V případě problémů v ekonomice můžou některé horší lokality i zlevnit. To se ale nebude týkat zajímavých a investičně atraktivních lokalit.

Má smysl kupovat byt v Praze?

Když kupujete byt v Praze, zeptejte se sami sebe na tyto otázky: Stačí vám dvouprocentní roční výnos? Chcete se nervovat s nájemníkem? Očekáváte další zhodnocení prodejem bytu v budoucnu? Možná máte děti a bude tento byt jednou pro ně?

Pokud na většinu odpovíte ne, měli byste se podívat jinam. Pokud ano, musíte počítat s tím, že ceny starších bytů překročily v Praze hranici 110 000 Kč/m², nové byty jsou v Praze jen v nezajímavých lokalitách nebo za ceny okolo 150 000 Kč/m².

Drahota ale nekončí na hranicích Prahy. Vysoké ceny jsou i jinde v Česku. Ceny bytů v Brně se pohybují okolo 80 000 Kč/m², ve středních Čechách okolo 65 000 Kč/m². Velkou výhodu mají místa s dobrou dopravní dostupností, hlavně vlakovým spojením. Bohužel, jak roste výstavba, infrastruktura pokulhává. Některé oblasti ve středních Čechách a v okolí krajských měst nedokážou pojmout takový nápor nových lidí.

Lepší příležitosti než u pražských bytů, vidím v pozemcích, komerčních areálech a výrobních areálech. Nevěřím kancelářím a hotelům. Ani moc nákupním centrům.

Proč investice do pozemků

Kromě bytů se dnes nabízí velmi zajímavá možnost nákupu samostatného pozemku. Stejně jako u bytů samozřejmě záleží, zda si ho pořizujete pro sebe nebo na investici. S byty je starost o nájemce. Stavební pozemky jsou bezúdržbové. Čím více se dostaví bytů, tím méně bude pozemků. Pozemky jsou vzácné a ubývají. Loni stavební pozemky zdražily o 18 procent.

U investice záleží, jak velký obnos peněz máte k dispozici. Jde koupit pozemek, byt, garáž, horský apartmán, za vlastní, na hypotéku. Můžete investovat do fondu kvalifikovaných investorů od jednoho milionu korun výš. Nebo se účastnit tzv. crowfundingu, kdy se přes speciální platformu více drobných investorů složí na jednu akci zastřešenou developerem a často i bankou.

Pozemky ve středních Čechách ale nesmírně zdražily. Já v pozemcích věřím Pardubickému kraji. Jsou tam pracovní příležitosti a výborné vlakové spojení do Prahy. Věřím také jižním Čechám, převážně Písecku. Je tam krásně a není tam nouze o práci. Navíc se dostavuje dálnice na Prahu, čímž se sníží se dojezdová vzdálenost pod jednu hodinu.

Apartmán v Krušných horách vydělá

V regionech jsou byty levnější a mají lepší výnos, na druhou stranu může být složitější sehnat nájemníky. Proto jsou teď ve velké oblibě horské apartmány. Pořizují si je čtyřicátníci, kteří už úspěšně splatili své hypotéky. Chtějí jezdit se svými dětmi do přírody, nechtějí chalupařit, chtějí sportovat a věnovat se dětem. Obliba druhých domovů velmi vzrostla, lidé investují do druhé nemovitosti před strachem z inflace.

V Krkonoších stojí horské apartmány v zajímavých oblastech víc než byt v Praze, tedy více nad 150 000 Kč/m². Zatím levnější jsou Krušné hory, kde se ceny pohybují kolem 80 000 Kč/m², ale u rekonstruovaných apartmánových domů se začaly už blížit ke statisícové hranici.

Obrovský zájem je nyní o servisované apartmány. Vlastník se nemusí o nic starat, na rozdíl od tradičního českého chalupaření. Apartmán mu nese zajímavý výnos, a navíc nese užitek tím, že ho může využívat i pro svou dovolenou.

Půjčí si za dvě procenta, pronajmou za čtyři

Novým trendem je si horský apartmán nejen koupit, ale na deset let ho pronajmout servisní společnosti. Funguje to tak, že si vezmete hypotéku za 2,5 % na nákup apartmánu a za 4 až 4,5 % ročně ho pronajmete firmě, která se o vše postará.

Pro majitele vzniká nízké riziko. Je zapsaný na katastru jako vlastník nemovitosti. Navíc si apartmán mohou majitelé několik týdnů do roka užít pro sebe. Výnos z nájmu splatí hypotéku a je garantovaný na 10 let. Majitelé horský apartmán většinou financují hypotékou s fixací na pět až sedm let.

Pro společnosti provozující krátkodobé pronájmy je to výhodné v tom, že mají na deset let zafixovaný nájem a budou vydělávat hlavně v posledních letech nájmu. Jde očekávat, že díky inflaci budou za pět až sedm let ceny týdenních pobytů na horách za dvojnásobek ceny oproti dnešku. Je to win-win situace pro vlastníka i servisní společnost a také dobrý nástroj, jak se ochránit před zvyšující se inflací.